Comment garder le chalet dans la famille au Canada ?

Par: Kevin-Barry Henry, Auteur Bestseller

Ma famille a construit un superbe vieux chalet dans les années 70, avec l’aide de nombreux parents et amis. Nous l’aimons et mon père veut que nous le gardions dans la famille pour les générations à venir, et nous aussi ! Alors que se passe-t-il lorsque le moment est venu de transférer la propriété de notre chalet familial ?

Malheureusement, au Canada, un chalet n’est pas considéré comme une résidence principale et entraînera un gain en capital que la succession et les bénéficiaires devront prendre en compte. Heureusement, il existe des options et nous allons les explorer ici.

Le chalet familial occupe souvent une place spéciale dans le cœur de beaucoup de gens, et avec raison. Les souvenirs ont été forgés pendant de nombreuses années, et les liens affectifs que le chalet familial a créé durent souvent toute une vie, et vous voudriez qu’il dure au-delà de toute une vie. Mais combien cela coûtera-t-il de le garder dans la famille ?

Revenons vite ici, donc nous avons un point de départ. Dites que vous avez acheté ou construit votre cabane familiale dans les années 70 et payé 20 000 $ pour cela. Cela aurait été quelque part dans la crise pétrolière et les taux d’intérêt se dirigeaient vers 19-21% !

On dirait qu’il y a une autre vie. Nous sommes maintenant en 2018 et le chalet a très bien été et vaut maintenant 220 000 $. Allez-y et ajoutez un zéro si c’est autour de Vancouver ou dans les Muskokas. Parce que votre chalet n’est pas votre résidence principale, il ne peut être abrité en franchise d’impôt. Ce sera à vos héritiers et cela déclenchera un événement fiscal lorsque vous mourrez.

Supposons que les bénéficiaires veulent garder le chalet et ne pas le vendre. Quelle serait la facture fiscale dans cet exemple pour garder quelque chose qui est déjà à vous ?

Parce que vous avez payé 20 000 $ et que vous en avez maintenant 220 000 $, le gain net ou l’appréciation est de 200 000 $ et les gens de Revenu Canada voudront leur part.  Parce que c’est un gain en capital, et donc le meilleur scénario d’imposition, vous obtenez de garder le premier 50% du gain taxe gratuite. C’est vrai, 200 000 $ / 2 = 100 000 $. C’est à votre famille de garder.

Encore une fois, le problème devient alors le second 50%. Il sera taxé à votre taux marginal, comme nous l’avons appris. Dans le dernier chapitre, nous avons supposé un taux d’imposition inférieur. Dans ce chapitre, nous serons un peu plus détaillés. Comme il s’agit de votre terminal ou de votre retour définitif et que tout ce que vous possédez est imposé en même temps, nous supposerons que vous êtes proche de la tranche supérieure, soit environ 50% du taux d’imposition marginal.

Les 100 000 $ restants seront imposés à votre taux le plus élevé (50%), de sorte que 100 000 $ X50% est 50 000 $. Votre succession devra donc faire un chèque de 50 000 $ à l’ARC pour conserver le chalet que vous possédez déjà dans la famille. Cela ne me semble pas juste.

Assurance-vie

Et si vous, dans votre sagesse infinie, planifiiez à l’avance et obteniez une petite police d’assurance-vie pour 50 000 $ (pour quelques dollars par mois dans la plupart des cas) avec des instructions que le produit de la police devait prendre en charge le fardeau fiscal et que le chalet devrait rester dans la famille à perpétuité pour être apprécié par la famille pour les années à     venir ?

Ou vos enfants peuvent se battre pour vouloir le garder, le vendre ou les deux. Les chalets peuvent être des questions très litigieuses lors de la décision du domaine familial. Un peu de planification et une certaine assurance-vie peuvent faire beaucoup pour aider à rendre les décisions plus faciles parce que la facture d’impôt aura déjà été payée.

Possession commune

Plusieurs canadiens cherchent maintenant la copropriété de leurs maisons et chalets comme moyen de transférer efficacement la propriété de leurs biens à leurs bénéficiaires au décès. Cela leur permet de continuer à profiter de tous les privilèges de la propriété, avec la possibilité de reporter le gain en capital sur la propriété, s’il ne s’agit pas de la résidence principale et qu’il serait autrement exposé aux gains en capital.

La location en commun implique la propriété foncière par deux personnes ou plus, mais au décès, l’intérêt de la propriété du locataire décédé est transféré aux héritiers, et non au locataire survivant. Seule l’unité de possession s’applique à la location en commun, alors assurez-vous de choisir l’option qui vous convient. Il y a deux outils utiles, mais je vous suggère toujours de faire connaître vos volontés par écrit dans votre testament afin d’éviter un débat.  Vous ne pouvez jamais avoir assez de documentation, tant que les instructions sont cohérentes.  Ne pas contredire une situation de propriété conjointe de location en nommant un autre bénéficiaire pour l’actif dans votre testament.  Il va probablement finir devant un juge, alors soyez clair et cohérent.

Cadeau

Il pourrait y avoir quelques inconvénients potentiels à savoir pour la location conjointe.  Le plus grand risque est d’exposer l’actif à un ex-conjoint(e) d’un enfant adulte qui est le titulaire du compte conjoint avec vous. Cet ex-conjoint(e) aurait le droit de faire une réclamation sur la propriété si la location conjointe a été établie avant le divorce.

La copropriété pourrait également exposer votre propriété aux créanciers personnels et commerciaux de votre enfant adulte, de la même manière que la demande matrimoniale que nous venons de couvrir.  Alors soyez conscient, parce que la propriété vient avec des responsabilités.

Vous avez peut-être remarqué quelques paragraphes avant, quand j’ai écrit que la possession commune est différente du gain en capital.  Si vous l’avez fait, vous commencez à l’obtenir ! L’impôt sur les gains en capital sera dû un jour, et il devra être payé. Si vous décidez de transférer votre propriété actuelle en copropriété avec votre ou vos enfants, vous allez déclencher des gains en capital immédiats qui doivent être payés.  À partir de ce jour, le prochain gain en capital sera probablement à la discrétion de votre enfant, après votre départ, à moins que la propriété ne soit désignée comme résidence principale. Si c’est le cas, ils peuvent utiliser l’exemption de résidence principale, et les biens ne seraient pas assujettis à l’impôt sur les gains en capital.

La location conjointe est un bon outil de planification successorale, mais vous devez être conscient des faiblesses possibles, et ajuster votre plan en conséquence.

Donner est une autre occasion de contourner l’homologation. Vous donnez simplement le chalet à votre enfant, et il devient propriétaire et pas vous. Les mêmes mises en garde s’appliquent ici aux créanciers et aux défis matrimoniaux, mais vous devrez également calculer et payer l’impôt sur les gains en capital jusqu’au jour de la donation. Sinon, cela peut être un outil de planification successorale intelligent lorsqu’il est utilisé convenablement.

Une autre idée que vous voudrez peut-être envisager est de vendre votre propriété à vos enfants et reprendre une hypothèque privée.  L’hypothèque pourrait être pardonnée dans votre testament à votre décès.  Si vous décidez d’emprunter cette route, vous allez toujours déclencher un gain en capital à la juste valeur marchande de votre propriété – pas pour ce que vous avez vendu à vos enfants. Si vous choisissez cette option, les taxes sur les gains en capital pourront être payées à l’ARC sur 5 ans au lieu d’un an.

Si vous pensez que le chalet pourrait être un problème litigieux pour vos enfants, alors assurez-vous d’aborder cela dans votre testament en incluant une solution de départage en ce qui concerne la propriété.  Ça pourrait être une bonne idée de mettre de côté des fonds dans une fiducie pour s’assurer que l’entretien régulier et les impôts fonciers sont pris en charge.

Parlant de fiducies, jetons un coup d’oeil comment une fiducie pourrait aider vos transferts de propriété.

Fiducies

Une fiducie est un autre outil à considérer pour décider comment gérer un transfert intergénérationnel de votre succession.  Il peut offrir une grande flexibilité lorsqu’il s’agit de contrôler l’utilisation future de votre propriété.

Une fiducie est simplement un arrangement dans lequel une ou plusieurs personnes connues sous le nom de fiduciaires détiennent un titre de propriété (propriété de la fiducie) pour le bénéfice d’autres personnes (les bénéficiaires).  La personne qui crée la fiducie met la propriété (dans cela) est appelée le constituant. Le constituant peut également être un fiduciaire.

Vous pouvez mettre en place une fiducie pendant que vous êtes en vie, ce qu’on appelle une confiance entre vifs ou confiance vivante pour ceux d’entre vous qui ont oublié votre latin, comme je l’ai fait.

Vous pouvez créer une confiance dans votre volonté, et c’est ce qu’on appelle une fiducie testamentaire.

Ce type de confiance peut continuer pendant de nombreuses années après votre mort opérant sous vos instructions spécifiques.  Cela peut être un héritage très puissant!

Une fiducie est une personne distincte aux fins de l’impôt sur le revenu et doit produire sa propre déclaration de revenus chaque année.

Puisque nous parlons de votre maison et de votre chalet dans ce chapitre, examinons comment une fiducie pourrait vous aider à transférer vos biens à la prochaine génération.

Une confiance peut être établie pendant que vous êtes vivant et pourrait fournir plusieurs avantages tels que :

Vous pourriez faire de vous un fiduciaire, et donc, vous gardez le contrôle de la propriété.

En faisant sortir la propriété de votre succession vous pouvez réduire les frais d’homologation.

Si votre succession doit être présentée à un juge après votre décès, pour quelque raison que ce soit, le contenu de la fiducie (votre chalet, par exemple), ne fera pas partie de la discussion comme c’est hors de votre domaine.

Lorsque la confiance s’installe, vous contrôlez le pouvoir des autres fiduciaires et vous pouvez exactement limiter et définir le tout de votre vivant.

Une fiducie ne peut être contestée par dissolution matrimoniale, comme votre enfant ne sera pas propriétaire de la fiducie, mais simplement un fiduciaire. Cela signifie que l’ex en colère ne peut pas faire une réclamation sur le chalet.

Je n’essaie pas d’insinuer que votre belle-fille ou votre beau-fils ne sont pas des gens merveilleux, ou que vous n’avez pas hâte de les voir aussi souvent que vous voudriez.  Je dis ça comme ça… Si vous voulez garder le contrôle de votre patrimoine familial au-delà de la rupture d’un mariage, une fiducie pourrait vous offrir l’opinion de contrôler votre chalet, peu importe ce que vos enfants peuvent ressentir à l’égard de leur conjoint(e).

Les fiducies peuvent être une bonne idée, mais elles ont certainement besoin l’aide d’un expert pour les mettre en place. Des dispositions créatives et sophistiquées peuvent permettre le contrôle de votre succession, vivant ou non, et peuvent être adaptées aux circonstances individuelles.

Avec gratitude,

Kevin-Barry Henry

Traduction par: Lise Garneau (Merci Lise)

CET ARTICLE EST FOURNI À TITRE DE SOURCE GÉNÉRALE D’INFORMATIONS UNIQUEMENT ET NE DOIT PAS ÊTRE CONSIDÉRÉ COMME UN INVESTISSEMENT PERSONNEL OU UN CONSEIL JURIDIQUE. LES LECTEURS DEVRAIENT CONSULTER LEUR CONSEILLER FINANCIER OU JURIDIQUE POUR S’ASSURER QU’IL CONVIENT À LEURS CIRCONSTANCES.