Au Canada, qu’advient-il au décès, de la résidence principale ?

Par: Kevin-Barry Henry, Auteur Bestseller

Lorsqu’un propriétaire décède au Canada, tous ses actifs sont réputés avoir été vendus au même moment, y compris la résidence principale. La succession du défunt devient alors propriétaire de la résidence principale à la valeur foncière le jour du décès de cette personne. Le défunt a le droit d’utiliser l’exonération des gains en capital de la résidence principale au Canada et, par conséquent, elle n’est pas imposée.

On me pose souvent des questions sur la résidence principale en ce qui concerne la planification successorale et je pensais que nous pourrions passer en revue certaines règles ici au Canada, ce qui pourrait nous aider à élaborer des plans plus intelligents ensemble.

Essayons de nous attaquer à la planification de la relève pour votre résidence principale, passer en revue les règles, et comment elles ont récemment changé. Nous verrons comment un exécuteur peut gérer vos biens ; nous répondrons à quelques questions sur les exemptions et les fiducies de la résidence principale ; même protéger les cadeaux issus d’un divorce.

Gains en capital sur la résidence principale

Regardons les règles de la résidence principale. Comme nous l’avons déjà vu, lorsqu’un particulier vend une résidence principale ou est réputé l’avoir vendu (à votre décès par exemple), le particulier n’a pas à payer d’impôt sur les gains en capital lors de la vente.  Les gains en capital, encore une fois, sont simplement la différence entre le montant que vous avez vendu votre maison et ce que vous avez payé pour. C’est le “profit”.

Les règles de déclaration du gain sur vos impôts ont toutefois, changées récemment, comme elles ont été mises à jour dans le budget fédéral 2016.  Le plus grand changement est que l’Agence du revenu du Canada (ARC) exigera désormais que les contribuables qui vendent leur maison le déclare sur leurs impôts afin qu’ils réclament l’exemption de résidence principale (ERP).  Dans le passé, les propriétaires canadiens n’avaient pas à déclarer la vente à l’ARC pour demander l’exemption.  Les particuliers devront déclarer la vente dans leur déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle ils auront vendu leur maison, et ce, à compter de 2016.

Pour obtenir l’exemption, vous devrez déclarer le produit de la vente, la date d’acquisition (lorsque vous l’avez acheté) et une petite description de la propriété à l’annexe 3 de votre déclaration de revenus.

Si vous décidez de ne pas le déclarer ou vous oubliez, l’ARC aura le droit de vous imposer une pénalité de 100 $ par mois jusqu’à concurrence de 8 000 $.

Il est donc important de vous assurer de déclarer la vente à l’ARC. Si votre régime de retraite comprend le fait de vivre du produit de la vente de votre résidence principale, et que vous aimeriez profiter de ce produit en franchise d’impôt, vous savez maintenant ce que vous devez faire. Ou ce que votre exécuteur devra faire pour vous.

Qu’est-ce que l’exécuteur doit faire ?

La résidence principale est toujours un des plus importants sujets et constitue souvent l’actif le plus important de la succession. Il est donc important de savoir ce que l’ARC veut voir, alors vous ou votre exécuteur testamentaire pourra faire usage du produit libre d’impôt.

En parlant de votre vieil ami l’exécuteur, regardons comment nous pouvons l’aider à gérer vos biens immobiliers le moment venu.

La vente de vos comptes de placement – vos REER, vos FERR, votre CELI ou vos comptes non enregistrés – implique qu’un peu de temps et la signature de quelques formulaires à remplir.  Même votre assurance-vie a besoin de quelques certificats et signatures pour produire le chèque. L’immobilier n’est pas si simple.

Quand vous considérerez ce qui est impliqué dans le soin de votre propre maison, vous allez savoir quoi dire à l’exécuteur afin de le préparer pour qu’il accepte.  Il devra voir à des choses comme tondre la pelouse, organiser le courrier à être redirigé, maintenir les assurances à jour, s’assurer que les taxes foncières sont payées, et tout autre entretien général que votre maison exige.  Si vous devez le faire, votre exécuteur devra le faire également. Et, il n’est même pas le propriétaire, et il ne peut pas bénéficier, à moins qu’il soit également un bénéficiaire.

Ça mettra une énorme responsabilité sur les épaules de votre exécuteur.  Quand vendent-ils ? Les bénéficiaires veulent souvent votre argent le plus tôt possible, mais que se passerait-t-il si votre maison pouvait obtenir 10% de plus si elle était vendue dans 6 mois à partir d’aujourd’hui ?  Vos créanciers, s’il y en a, seront certainement intéressés à obtenir un meilleur prix pour l’actif et ils ont tout autant intérêt à la propriété que vos bénéficiaires, de sorte que votre exécuteur doit agir dans le meilleur intérêt des deux parties ; qui peuvent être … épineux, parfois.

Pour faire leur travail correctement, les exécuteurs doivent savoir quelle est la valeur de la propriété afin qu’ils puissent obtenir le meilleur prix possible lorsqu’ils vendront.  Que se passe-t-il si le bénéficiaire ne veut pas payer pour une évaluation formelle ?  L’exécuteur testamentaire devra l’obtenir par écrit du bénéficiaire, car l’exécuteur devra peut-être un jour défendre ses actions devant le juge.  Si la vente de l’actif a rapporté moins de ce qu’elle aurait pu être pour des raisons qui ressemblent à de la négligence, alors tout exécuteur voudra ces formalités à se défendre.

L’exécuteur testamentaire est un fiduciaire et doit agir dans le meilleur intérêt de toutes les parties (et pas seulement des bénéficiaires), de sorte qu’un avis d’expert est toujours recommandé.  Lorsque vous traitez avec une succession, essayer de blesser n’est jamais une bonne idée, surtout quand l’actif est l’immobilier.

Voici une liste rapide des risques que votre exécuteur pourrait rencontrer lorsqu’il traite vos biens immobiliers : Vous devriez vraiment faire tout ce que vous pouvez pour aider votre exécuteur testamentaire lorsqu’il s’agit de disposer de propriété étrangère.  Vous devriez également prévoir d’inclure le coût de quelques billets d’avion, afin que votre exécuteur testamentaire puisse traiter correctement votre propriété.  Inclure les noms des personnes sur lesquelles vous comptez et faites confiance au voisinage de votre propriété dans votre organisateur immobilier, comme informations précieuses pour votre exécuteur testamentaire. Assurez-vous que vos instructions comprennent tout ce que vous pouvez pour les aider.

Ne pas obtenir une évaluation, comme nous l’avons couvert, l’exécuteur testamentaire doit se protéger des bénéficiaires et des créanciers, et l’absence d’évaluation peut démontrer que l’exécuteur n’a pas rempli cette obligation. Alors demandez-leur d’obtenir une évaluation.

Faire plus de rénovations que nécessaire : Rafraîchir l’endroit est une bonne idée, mais si votre exécuteur décide de démolir le garage ou d’installer un gazébo, ils doivent être conscients que si la vente de la propriété ne récupère pas ces coûts, ils pourraient être obligés de payer la facture de leur propre poche.  Alors instruisez-les sagement sur l’état attendu de la maison dans votre plan successoral, quand ce sera vendu. S’ils deviennent ambitieux par eux-mêmes, ce n’est pas votre problème.

Qu’en est–il de l’équité dans la résidence principale ?

Un nombre de Canadiens qui utilisent la valeur nette de leur maison pour financer une partie de leur mode de vie, qu’ils soient à la retraite ou non. Plus d’un tiers des retraités canadiens prévoient utiliser leur avoir propre comme source de revenu à la retraite, selon une étude de Fidelity Investment Canada ULC, établie à Toronto, en 2016.

Cette option a tendance à bien fonctionner lorsque les clients choisissent de réduire leur résidence plutôt que d’utiliser des options de refinancement. En dépensant moins pour leur nouvelle maison, les clients peuvent rediriger une partie du produit de la vente vers leur portefeuille d’investissement de retraite, selon Catherine Harris dans un article qu’elle a écrit pour le magazine Investment Executive.

Kelly Trihey, gestionnaire de portefeuille chez Trihey Groupe financier inc. À Montréal, convient qu’il faut faire preuve de prudence. « Ils prennent effectivement un prêt qui, dans le pire des cas, pourrait les laisser sans endroit pour vivre ». C’est quelque chose à penser.

Un exemple de ce pire scénario serait que les taux d’intérêt augmenteraient par rapport à leurs taux historiquement faibles.

Votre besoin de revenu pourrait augmenter avec l’intérêt de votre prêt hypothécaire qui augmente. Vous pouvez également constater que lorsque les taux d’intérêt augmentent, la valeur de votre maison peut cesser de grimper, comme cela a été le cas au cours des 15 dernières années, et commencer à baisser comme dans les années 90.

Je n’essaie pas de dire que les prêts hypothécaires inversés sont une mauvaise idée. Ils ont certainement leur place dans la planification successorale au Canada, mais ils ne sont pas pour tout le monde. J’écrirai un article à l’avenir qui couvre les hypothèques inversées de manière plus approfondie.

L’équité à la maison doit certainement faire partie de tout plan de retraite, Toutefois, plusieurs facteurs doivent être pris en compte lorsque vous et votre conseiller établissez vos prévisions de revenu. Soyez toujours prudent.

Peut-être que votre plan de retraite est de tirer de l’argent à l’équité que vous avez dans votre résidence principale pour financer votre retraite durement gagnée et mourir le jour qui correspond à la valeur de la maison.

C’est certainement une façon de voir les choses, et qui suis-je pour remettre en question vos intentions ?  La chose est, si vous êtes en bonne santé, et vous vous attendez à vivre une longue vie, vous voudrez peut-être vérifier les chiffres.  Si l’équité s’épuise et que la maison vaut moins que la dette, votre prêteur voudra probablement vous parler, et votre plan successoral sera différent.

Quoi que vous choisissiez de faire, il est important que votre plan successoral comprenne les règles de la résidence principale pour que vous puissiez en parler à votre famille, vos bénéficiaires et votre exécuteur testamentaire afin de vous préparer le meilleur plan. Vous en ferez beaucoup plus que bien des Canadiens.

Avec gratitude,

Kevin-Barry Henry

Traduction par: Lise Garneau (Merci Lise!)

CET ARTICLE EST FOURNI À TITRE DE SOURCE GÉNÉRALE D’INFORMATIONS UNIQUEMENT ET NE DOIT PAS ÊTRE CONSIDÉRÉ COMME UN INVESTISSEMENT PERSONNEL OU UN CONSEIL JURIDIQUE. LES LECTEURS DEVRAIENT CONSULTER LEUR CONSEILLER FINANCIER OU JURIDIQUE POUR S’ASSURER QU’IL CONVIENT À LEURS CIRCONSTANCES.